中國儲能網(wǎng)訊：當(dāng)樓市進入下半場后，各種級別的并購層出不窮；央企們也不甘落后，正不斷試圖通過重組形成“巨無霸”聯(lián)合體，爭奪行業(yè)老大地位。讓人等待了數(shù)年的保利地產(chǎn)整合大戲，終于要開幕了。
7月6日晚，保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)雙雙發(fā)布停牌公告，稱各自接到了集團通知，涉及到保利集團與中航工業(yè)之間的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合。
雖然保利地產(chǎn)此次的整合對象依舊不是大家期待的“官配”保利置業(yè)，但中航地產(chǎn)的想象空間同樣不小。
保利的重組猜想
7月6日晚，保利地產(chǎn)公告稱，公司接到實際控制人中國保利集團公司通知，因保利集團正在與中國航空工業(yè)集團公司（簡稱“中航工業(yè)”）探討收購其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，該事項可能涉及須提交公司股東大會審議的重大資產(chǎn)收購事項。
重組對象中航地產(chǎn)也正因這一重組方案，可能涉及中航地產(chǎn)的業(yè)務(wù)資產(chǎn)，而發(fā)布停牌公告。并且，鑒于該方案存在較大不確定性，雙方都表示將盡快確定重組事宜。而為避免公司股票價格異常波動，兩家公司股票自7月7日開市起停牌。
顯然，此次并非外界一直期待的整合對象，與保利地產(chǎn)處于同一集團內(nèi)的保利置業(yè)。這次的重組對象中航地產(chǎn)來頭同樣不小，不少市場人士依舊十分看好此次重組，認(rèn)為雙方業(yè)務(wù)相近卻依舊“有地可圖”。
資料顯示，中航地產(chǎn)的控股股東是中國航空工業(yè)集團公司（簡稱“中航工業(yè)”），不僅是由中央管理的國有特大型企業(yè)，還是我國十大軍工集團之一。其中，中航工業(yè)直管的中航國際則投資了地產(chǎn)與酒店業(yè)務(wù)，擁有中航地產(chǎn)、中航國際瑞賽、中航萬科、中航里程、天虹商場等產(chǎn)業(yè)。
但這看似家大業(yè)大的中航地產(chǎn)業(yè)績表現(xiàn)和資產(chǎn)卻頗為一般，2015年銷售規(guī)模僅在50億元，合計的55億元營業(yè)收入也僅有約36億元來自房地產(chǎn)板塊。這在中航工業(yè)集團的3800億元的營收中顯得尤為微不足道。
相比之下，保利集團的業(yè)務(wù)雖也由地產(chǎn)和軍工貿(mào)易組成，但其下屬地產(chǎn)平臺則涵蓋保利地產(chǎn)和保利置業(yè)，地產(chǎn)規(guī)模位列國內(nèi)前茅。截至2015年年底，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)4038億元，凈資產(chǎn)971億元，歸屬母公司凈資產(chǎn)715億元。公司2015年全年實現(xiàn)銷售金額1541億元，實現(xiàn)銷售面積1218萬平方米，同比分別增長12.75%和14.22%。
針對此次重組原因、重組方向等問題，《中國經(jīng)營報》記者致電保利地產(chǎn)投資者關(guān)系部門，但其稱“一切以公告為準(zhǔn)”。
“中航工業(yè)集團板塊過多，包括交通運輸、電子、金融、醫(yī)療等，境內(nèi)外上市平臺多達28個。軍工主業(yè)占據(jù)絕對優(yōu)勢地位，房地產(chǎn)銷售規(guī)模小。若選擇剝離，同樣有著軍工背景的保利將成為首選?！笨硕鹧芯恐行姆治鰩煾狄怀椒治龇Q。
同策咨詢總監(jiān)張宏偉也持有類似觀點，其認(rèn)為中航地產(chǎn)其母公司中航工業(yè)集團主營業(yè)務(wù)是航空軍工，地產(chǎn)業(yè)務(wù)在集團營收中占比微不足道，再加上地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身并不盈利，中航工業(yè)集團“退房”也理所當(dāng)然，這或許成為保利地產(chǎn)整合中航地產(chǎn)的最直接的理由。
而從保利地產(chǎn)公告中的“保利集團正在與中國航空工業(yè)集團公司探討收購其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)”也可看出此次整合的趨勢。很有可能是保利地產(chǎn)作為收購方，并購重組中航系旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中航集團則剝離其占比不高的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
整合難題
雖然已經(jīng)找到整合的對象，但保利的重組路依舊不好走。
被稱為“大背景小公司”的中航地產(chǎn)僅約200萬平方米土地儲備，這樣的土儲量在央企中并不算多。更值得注意的是，這些土儲除上海中航天盛廣場、天津九方城市廣場外，大多位于贛州、九江、衡陽、岳陽、貴陽、昆山等多個三四線城市。地域、項目體量以及項目產(chǎn)品的限制，這份資產(chǎn)包中的部分項目將面臨著不小的去化壓力。
“如果按照地產(chǎn)業(yè)務(wù)并購的設(shè)想，保利將通過整合獲取了中航大量商業(yè)項目，但以‘中航城’為代表的城市綜合體以及類似‘九方購物中心’并非保利地產(chǎn)所長。加上中航大量的三四線城市土地資源，是否會拖累保利地產(chǎn)的去化能力還有待觀察?！庇胁辉妇呙牡禺a(chǎn)分析師對《中國經(jīng)營報》記者分析稱。
除了資產(chǎn)包質(zhì)量一般外，較低的盈利能力和過高的負(fù)債一直是中航地產(chǎn)難解的問題。2015年，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入55.19億元，較上年同期減少7億元，下降11.36%。歸屬于母公司所有者凈利潤4.01億元，較上年同期減少9128萬元，下降18.53%。
營收下降，公司的負(fù)債也不低。該公司2015年的資產(chǎn)負(fù)債率為79.48%，負(fù)債合計181.85億元，短期借款為26.74億元。但期末現(xiàn)金以及現(xiàn)金等價物余額僅為6.25億元。到了2016年一季度，中航地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率再次攀升至81.16%，凈利潤為-1.76億元。
資金面吃緊直接表現(xiàn)在中航地產(chǎn)項目開工上。2014年，該公司開工面積37萬平方米，相比2013年的120萬平方米，下滑69.47%，存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.45。2015年度，中航地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率下降至0.39。
為了緩解資金問題，中航地產(chǎn)自2012年以來頻頻向中航系公司借款及申請信托貸款。據(jù)統(tǒng)計，自2012年起，包括深圳中航、中航國際在內(nèi)的5家兄弟公司已經(jīng)持續(xù)向中航地產(chǎn)借款超過60億元。
除此之外，“雙方還要面臨一系列復(fù)雜的問題，諸如兩個集團不同的管理理念和組織架構(gòu)帶來的融合問題、重組后的人事任免等問題?！鼻笆龇治鰩熇^續(xù)分析稱。2015年度，中航地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率下降至0.39。
規(guī)模上的野心
在地產(chǎn)的白銀時代，增量市場儼然已經(jīng)難以為繼，如何保持業(yè)績和利潤的持續(xù)增長，這是擺在包括央企地產(chǎn)商在內(nèi)的所有從業(yè)者面前的難題。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊曾于2013年業(yè)績說明會上表示：“最保守估計，2020年保利銷售達到2000億元不是太大問題?！?
從其近年來在土地的投入上，已經(jīng)不難看出保利在規(guī)模上的野心。2014年，該公司共耗資429億元新增40個房地產(chǎn)項目，新增容積率面積1231萬平方米。2015年再次以656億元的代價，新增了50個地塊共1308萬平方米的土地儲備。而按今年的計劃，保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)的直接投資將高達1673億元。據(jù)統(tǒng)計，僅今年上半年，保利地產(chǎn)在土地市場共砸下約152億元。
公開土地市場的競拍，成本日漸高漲。保利地產(chǎn)購買土地的單價也逐年上漲。并購、整合也逐漸成為房企爭奪行業(yè)蛋糕的重要砝碼。
但在和“官配”保利置業(yè)的整合問題上，保利地產(chǎn)卻不給力。除了管理層在業(yè)績會上“正在籌劃”的發(fā)聲外，鮮有實質(zhì)性進展公布。大多數(shù)時候，兩家公司都在各自拿地擴充、各自銷售以及在共同進入的城市中互為競爭對手。截至2014年年底，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)重疊城市已經(jīng)由原來的4個漲到現(xiàn)在的7個，新添北京、貴陽和佛山三市。
如今，兩家企業(yè)城市布局的重疊使得其同業(yè)競爭的問題愈演愈烈，整合更難下手。而保利地產(chǎn)的擴張也因此受到一定的阻力。追求規(guī)模的保利地產(chǎn)只能先后和中紡集團以及上置集團傳出整合緋聞。
2015年，傳出保利集團與中紡集團的整合傳聞，但最終卻被國資委否定。究其原因，據(jù)一位密切接觸中紡集團的高層人士透露：“中紡集團和保利集團缺少業(yè)務(wù)重合和承接?！?
隨后，保利地產(chǎn)則表示要收購上海國企上置集團。上置集團和保利地產(chǎn)于2015年6月9日發(fā)布公告通知，后者或其全資附屬公司擬以0.25港元/股的價格現(xiàn)金認(rèn)購上置集團新發(fā)股份。
然而，這宗交易在宣布兩個月后即告吹，隨后中民投迅速下手，最終吞并上置。上置集團并未就此事作出回復(fù)，僅在公告中稱“未能就認(rèn)購條款達成一致意見”。保利地產(chǎn)相關(guān)高層則在2015年股東會上如是解釋：“我們?nèi)ツ陮ι现玫氖召徱呀?jīng)公告了，最后發(fā)現(xiàn)風(fēng)險太大，因為它的貨源鋪得太多了，所以我們就放棄了。”
