中國(guó)儲(chǔ)能網(wǎng)訊：近日，2025 年《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金 (REITs) 項(xiàng)目行業(yè)范圍清單》正式落地，明確將儲(chǔ)能設(shè)施明確納入REITs 申報(bào)范疇。
《清單》的發(fā)布意味著我國(guó)REITs市場(chǎng)已從初期機(jī)制建立階段，全面邁入“擴(kuò)規(guī)模、提質(zhì)量、強(qiáng)服務(wù)”的常態(tài)化發(fā)展新階段，也為儲(chǔ)能產(chǎn)業(yè)與資本市場(chǎng)搭建起高效對(duì)接的橋梁。
作為新型電力系統(tǒng)的核心支撐，儲(chǔ)能設(shè)施兼具基礎(chǔ)設(shè)施屬性與綠色發(fā)展價(jià)值，其納入REITs 既釋放出盤活資產(chǎn)、拓寬融資的多重紅利，也面臨著收益穩(wěn)定、合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)等方面的剛性門檻。
圖為AI生成
REITs的前世今生
REITs全稱為Real Estate Investment Trusts，是指“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”，以發(fā)行收益憑證的方式募集投資者的資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資收益按比例分配給投資者，是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化的重要手段。
根據(jù)資金投向不同，REITs可分為權(quán)益型、抵押型和混合型；根據(jù)資金募集與流通方式不同，可以分為私募和公募兩種形式；根據(jù)組織形式不同，可以分為公司型和信托型兩類。
REITs制度最大的優(yōu)勢(shì)在于不低于90%的強(qiáng)制分紅，另外具有收益穩(wěn)健，專業(yè)化管理等特點(diǎn)，主要投資于成熟不動(dòng)產(chǎn)。
區(qū)別于傳統(tǒng)的股票、債券，REITs作為一種特殊資產(chǎn)，既具有金融屬性，又具有不動(dòng)產(chǎn)屬性，它具有較強(qiáng)的流動(dòng)性，與其他金融資產(chǎn)之間的關(guān)聯(lián)性較低，風(fēng)險(xiǎn)分散效果也較好。
這一制度源流始于1960年的美國(guó)，數(shù)十年間逐步擴(kuò)展至歐洲、澳大利亞及亞洲等市場(chǎng)。截至2025H1，全球上市REITs已超過千只，總市值約兩萬億美元。
REITs最早起源于1960年的美國(guó)，最初是為了解決美國(guó)中小投資者“買不起不動(dòng)產(chǎn)”的痛點(diǎn)，經(jīng)過60余年的發(fā)展這一制度逐步擴(kuò)展至歐洲、澳大利亞及亞洲等市場(chǎng)。截至2025上半年，全球上市REITs已超過千只，總市值約兩萬億美元。
我國(guó)對(duì)于REITs制度的探索始于2004年，國(guó)務(wù)院在文件中首次提出“探索資產(chǎn)證券化品種”。
2014年，首單私募REITs“中信啟航”在深交所掛牌，拉開REITs在內(nèi)地市場(chǎng)實(shí)踐大幕。
但該項(xiàng)制度真正的突破始于2020年，證監(jiān)會(huì)與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)，為市場(chǎng)定下“基礎(chǔ)設(shè)施”為主的基調(diào)。
2021年6月，首批9單公募REITs成功發(fā)行，募資314億元，覆蓋產(chǎn)業(yè)園、高速、環(huán)保等領(lǐng)域，標(biāo)志著“中國(guó)版REITs”正式落地。
2021年7月，《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》將風(fēng)電、光伏等新能源基礎(chǔ)設(shè)施列入試點(diǎn)行業(yè)，為后續(xù)新能源REITs發(fā)展打開政策通道。
2023年3月，首批兩只新能源基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在上海證券交易所成功上市，標(biāo)志著新能源資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)突破。
2024年8月1日起實(shí)施的《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》標(biāo)志著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行新階段。
2025 年《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金 (REITs) 項(xiàng)目行業(yè)范圍清單》明確將儲(chǔ)能等項(xiàng)目納入范圍，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。
四年以來，REITs在中國(guó)市場(chǎng)迎來爆發(fā)式增長(zhǎng)，數(shù)據(jù)顯示，2025年，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模突破2000億元，成為亞洲第一、全球第二大市場(chǎng)。
另外，截至2025年11月，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs已覆蓋12大行業(yè)52個(gè)資產(chǎn)類型，其中10個(gè)行業(yè)領(lǐng)域的18個(gè)資產(chǎn)類型已實(shí)現(xiàn)首單發(fā)行上市。
發(fā)行范圍也從傳統(tǒng)基建擴(kuò)展到數(shù)據(jù)中心、保障性租賃住房等新領(lǐng)域；2025年，全國(guó)首批數(shù)據(jù)中心REITs獲批，市場(chǎng)邊界持續(xù)突破。
儲(chǔ)能納入具有三重意義
作為新能源電力系統(tǒng)的“穩(wěn)定器”與“調(diào)節(jié)器”，儲(chǔ)能設(shè)施兼具基礎(chǔ)設(shè)施屬性與綠色發(fā)展價(jià)值，其納入REITs本質(zhì)上是把儲(chǔ)能不動(dòng)產(chǎn)金融化、把現(xiàn)金流透明化、把資產(chǎn)流動(dòng)化，在此模式下將盤活儲(chǔ)能萬億級(jí)存量資產(chǎn)，重構(gòu)行業(yè)投融資邏輯，具體而言，有三重意義。
首先是拓寬儲(chǔ)能融資渠道，形成良性循環(huán)。
儲(chǔ)能項(xiàng)目具備投資規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)等特性，長(zhǎng)期面臨融資渠道單一、資金占用壓力大的發(fā)展瓶頸。
傳統(tǒng)融資模式下，企業(yè)往往依賴銀行貸款等間接融資，不僅杠桿率高，“短期資金支撐長(zhǎng)期資產(chǎn)”的模式還易引發(fā)償債壓力。
REITs 的納入將破解這一難題，通過資產(chǎn)證券化手段將缺乏流動(dòng)性的儲(chǔ)能資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可交易的基金份額，為項(xiàng)目搭建起投資-運(yùn)營(yíng)-退出-再投資的完整閉環(huán)。
其次是激活存量資產(chǎn)，助力能源結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。
我國(guó)經(jīng)過多年能源建設(shè)，已積累了規(guī)模龐大的儲(chǔ)能存量資產(chǎn)，有的長(zhǎng)期處于"沉睡"狀態(tài)，難以充分發(fā)揮資本效能，REITs 的納入為這些存量資產(chǎn)提供了市場(chǎng)化變現(xiàn)路徑。
通過 REITs 運(yùn)作，企業(yè)可將存量?jī)?chǔ)能項(xiàng)目變現(xiàn)所得資金投入新型儲(chǔ)能技術(shù)研發(fā)、區(qū)域儲(chǔ)能網(wǎng)絡(luò)建設(shè)等增量領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)"舊資產(chǎn)養(yǎng)新項(xiàng)目" 的良性循環(huán)。
更重要的是，這一舉措契合了能源結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略需求。
"雙碳" 目標(biāo)下，風(fēng)電、光伏等新能源裝機(jī)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，儲(chǔ)能作為解決新能源消納難題的核心手段，其戰(zhàn)略價(jià)值日益凸顯，REITs 清單將儲(chǔ)能納入其中，將引導(dǎo)金融資源向這一關(guān)鍵領(lǐng)域聚集。
同時(shí)，REITs 對(duì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率和現(xiàn)金流穩(wěn)定性的要求，將倒逼企業(yè)提升儲(chǔ)能項(xiàng)目的精細(xì)化管理水平，推動(dòng)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，為新型電力系統(tǒng)建設(shè)筑牢根基。
第三是倒逼行業(yè)升級(jí)，篩選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
REITs 對(duì)底層資產(chǎn)的權(quán)屬清晰、合規(guī)完備等硬性要求，將加速行業(yè)“優(yōu)勝劣汰”，這種市場(chǎng)篩選機(jī)制將在資產(chǎn)合規(guī)性、技術(shù)穩(wěn)定性、運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化等方面形成行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而提升整個(gè)儲(chǔ)能產(chǎn)業(yè)的發(fā)展質(zhì)量與核心競(jìng)爭(zhēng)力。
是政策紅利，也面臨諸多門檻
中國(guó)REITs市場(chǎng)盡管發(fā)展迅速尚處于發(fā)展初期，儲(chǔ)能在發(fā)行REITs實(shí)踐中仍需跨越多重現(xiàn)實(shí)考驗(yàn)。
首先是收益穩(wěn)定性門檻。REITs 核心要求底層資產(chǎn)具備持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但儲(chǔ)能項(xiàng)目收益受政策與市場(chǎng)雙重影響。
目前，儲(chǔ)能面臨多地分時(shí)電價(jià)調(diào)整、電力市場(chǎng)化改革深入、輔助服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則不完善等因素，導(dǎo)致項(xiàng)目收益難以形成長(zhǎng)期穩(wěn)定預(yù)期。
盡管峰谷套利、輔助服務(wù)等收益來源持續(xù)拓寬，但部分區(qū)域省間互濟(jì)交易機(jī)制尚未健全，統(tǒng)一合約市場(chǎng)與跨區(qū)域調(diào)度問題待解，使得REITs申報(bào)中對(duì)于項(xiàng)目近3年經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正，未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低4%的核心硬性指標(biāo)難以滿足。
第二、資產(chǎn)合規(guī)與規(guī)模門檻。REITs 對(duì)底層資產(chǎn)的權(quán)屬清晰性、邊界完整性要求嚴(yán)苛，而一些儲(chǔ)能項(xiàng)目或存在土地確權(quán)困難、電力接入許可不完整、早期項(xiàng)目合規(guī)審批瑕疵等問題，增加了資產(chǎn)梳理難度。
同時(shí)，儲(chǔ)能行業(yè)技術(shù)路線多元，鋰電池、液流電池等不同技術(shù)類型的資產(chǎn)特性差異較大，缺乏統(tǒng)一的估值標(biāo)準(zhǔn)與運(yùn)營(yíng)評(píng)價(jià)體系，導(dǎo)致資產(chǎn)打包難度增加。
此外，首次發(fā)行REITs要求底層資產(chǎn)評(píng)估凈值不低于10億元，且發(fā)起人需具備2倍以上的擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模，這一硬性指標(biāo)讓一些中小型或培育期項(xiàng)目難以達(dá)標(biāo)。
第三、運(yùn)營(yíng)與參與方門檻。REITs 要求項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年，且運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)需具備豐富經(jīng)驗(yàn)與持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，這對(duì)部分早期快速擴(kuò)張、運(yùn)維能力不足的企業(yè)形成約束，進(jìn)一步抬高了申報(bào)門檻。
最后是市場(chǎng)認(rèn)知門檻。盡管政策持續(xù)發(fā)力，但資本市場(chǎng)對(duì)儲(chǔ)能資產(chǎn)的認(rèn)知仍需培育，作為 REITs 市場(chǎng)新增品類，儲(chǔ)能 REITs 初期可能面臨投資者熟悉度不足、交易活躍度偏低的問題，影響資產(chǎn)估值與退出效率。
此外，中介機(jī)構(gòu)在儲(chǔ)能資產(chǎn)核查、現(xiàn)金流測(cè)算、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等方面缺乏成熟經(jīng)驗(yàn)，也可能延長(zhǎng)項(xiàng)目申報(bào)周期，增加發(fā)行成本。
總而言之，儲(chǔ)能設(shè)施納入REITs 是綠色金融與實(shí)體產(chǎn)業(yè)深度融合的必然趨勢(shì)，在政策引導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作的驅(qū)動(dòng)下，儲(chǔ)能REITs有望逐步突破現(xiàn)有門檻，既成為企業(yè)盤活資產(chǎn)、拓寬融資的重要渠道，也為資本市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)綠色投資標(biāo)的，最終推動(dòng)儲(chǔ)能產(chǎn)業(yè)從政策依賴向市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型，為“雙碳”目標(biāo)注入持久動(dòng)力。
